Ооо "шелл энд кор". Shell & core: нужно ли тратиться? Планировка vs комфорт

В 2009 году под действием кризиса у московских бизнес-центров было определено хроническое заболевание - shell&core. Не то, чтобы его раньше не было. Просто до кризиса это воспринималось как неизбежность. Сейчас же у девелоперов проблема - как лечить пустующие здания. Вариантов не так много, и все они требуют инвестиций.

Shell&Core - состояние офисного помещения «под отделку» - в данном помещении присутствуют только бетонные полы и стены, стеклопакеты, отопление, подведенные вертикальные коммуникации (кондиционирование, вентиляция, электроснабжение). Офис в состоянии shell&core не пригоден для «заселения» арендатора.

Трудный диагноз

Для того чтобы решить проблему, надо понять причины ее возникновения.

Почему арендаторы больше не хотят въезжать в офисы shell&core? Надо понимать, что от подписанного договора аренды до начала работы офиса пройдет минимум полгода, кроме того, арендатору придется потратить на отделку весьма внушительную сумму. Можно, конечно, пилюлю shell&core подсластить большими арендными каникулами, но судя по тому, что желающих почти не находится, это не самое удачное решение.

Также девелоперы предлагают заключить рамочное соглашение по отделке. Оно предполагает готовый проект, выбранных подрядчиков с конкретными ценами и решениями. Как только появляется арендатор, принимающий данную схему отделки помещения, запускаются работы по fit-out.

Но в ситуации, когда более 2 млн. площадей вакантны, а из них, по прогнозам, в этом году будет заполонено не больше 500 тысяч, сложно объяснить арендатору, что ему надо финансировать проблемы девелопера. Да и зачем, если готовых офисов «здесь и сейчас» более чем достаточно.

Итак, диагноз на ближайшее время поставлен окончательно и бесповоротно: отделка, отделка, и еще раз отделка, причем за счет девелопера.

Самолечение стандартной отделкой

Первое очевидное решение для девелопера - сделать стандартную отделку. Не хотите shell&core - получайте готовые офисы. Вроде бы все элементарно. Во-первых, стандартная отделка для кого? В этом случае есть риск сделать «среднюю температуру по больнице», которая в реальности может никому не понравиться.

Сейчас основной спрос на офисы 100-400 м.кв. Дилемма, которая стоит перед девелопером - делить сейчас этажи под таких арендаторов? А когда ситуация изменится и станут востребованы офисы в 1000-2000 м.кв опять переделывать бизнес-центр? Или ничего не делать и ждать больших арендаторов?

Как правило, этажи, предназначавшиеся для сдачи в shell&core, плохо превращаются в коридорную систему: появляются пожарные пути эвакуации, сложности с доступами в общие зоны, лифты, холлы.

Ну и контрольный вопрос, какие ассоциации у вас возникают при слове «стандартная отделка»? Желтые стенки, серая плитка?

Есть вероятность, что кризис, и те решения, которые принимаются сейчас, существенно повлияют на качество сдаваемых бизнес-центров, и потом придется лечить не shell&core, а последствия сегодняшних экстренных мер.

Чем тяжелее форма болезни, тем радикальнее выглядят решения, принимаемые девелопером. Например, взять и разделить полуторатысячный этаж на блоки по 30-50 метров. Да, такой бизнес-центр сейчас можно быстро сдать. Но что делать потом? С 30-40 арендаторами на одном этаже…

Это не значит, что не надо делать отделку - в мире давно принято сдавать готовые офисы. Просто не стоит бросаться из одной крайности в другую.

Современное лечение

Больше всего в отделке хочется сэкономить на двух параметрах - стоимости и сроках. Для того, чтобы не было мучительно больно и жадно, надо точно знать как правильно экономить. Надо понять, как выглядит превращение из shell&core в готовый офис.

Этап первый: проектирование fit-out.

Это полноценный проект, в общей сложности, состоящий из сотни чертежей, разверток, узлов и т.п. Например, только для пола требуется минимум (даже для одного типа покрытия) три разных чертежа - план пола (это то, как идет основание пола - стяжка/или фальш-пол), план финишных покрытий и карта пола (это разрез, который показывает то, как устроен «пирог»). Плюс, естественно, инженерная часть проекта. Здесь уж точно, ее отсутствие всегда увеличивает стоимость работ.

Проект - это же первая статья расхода, которую все пытаются сократить. Да и зачем он нужен для fit-out? Девелоперы - люди грамотные, уже построили здание - некоторые и не одно - что, и такую простую вещь как отделку сами не сделают?

Сделают. Но, как обычно, без проекта - дольше, дороже и с проблемами.

Проект - это как бы «стройка понарошку». Это игра в пазлы, которая позволяет безбоязненно двигать и переставлять части, подбирать решения. И если этого не сделать на бумаге - точно понимая правила игры (например, СНИПы и пожарные нормы), то подбор решений будет на реальных стенах и потолках. Со всеми потерями денег и сроков.

Сам проект - это не то, на чем надо экономить - это инструмент для экономии.

Так, в ТЦ «Атриум» экономия на вентиляционном оборудовании одного этажа составила более 15%. За счет более дорогих и мощных диффузоров. Просто их потребовалось в несколько раз меньше, чем обычных. Но чтобы это понять, нужны расчеты, расчеты, расчеты, и грамотные специалисты, которые их могут делать.

Сейчас стоимость проектирования fit-out составляет порядка 20-40 долларов за квадратный метр. При этом, если этажи в бизнес-центрах стандартные - то новый проект нужен только на один этаж, а для остальных он адаптируется за гораздо меньшие деньги.

Итого, простая арифметика: средняя цена 30 долларов, умноженная на 1500 м.кв. (вариант типового этажа) итого: 45 000 долларов.

С учетом, что отделка только одного этажа (а проект - для здания в целом!!!), по самым минимальным подсчетам, обойдется в 600 000 долларов. Т.е экономить «на спичках», не надо, выйдет гораздо дороже.

Инструкция по применению: как экономить с помощью проектирования

Нормальная работа по созданию офисного пространства начинается с дизайн-проекта и закачивает рабочим проектом.

Мы привыкли думать, что дизайн-проект делают, когда финансирование не имеет границ. На самом деле возможности дизайна гораздо больше - он может не только подчеркнуть статус и достаток девелопера, но и существенно сэкономить. При этом сделав помещения стильными, интересными, более привлекательными для Арендаторов. Самый известный прием - это офисы в стиле «лофт». Кирпич, промышленный дизайн, открытые инженерные системы, плюс какой-то дизайнерский изыск, минимум денег, максимум стиля.

Помимо стилистических решений в дизайн-проект входят планировки и ориентировочная смета. Последняя тенденция - делать проект вариабельным. То есть он может предусмотреть несколько вариантов решения одного этажа, и по желанию арендатора - «брюки превращаются в элегантные шорты». Например, легко и безболезненно появляются перегородки или кабинеты в помещениях open space (естественно, если такое решение было заранее предусмотрено в проекте).

Другой путь оставить себе больше места для маневра - профинансировать отделку на 80 % (т.е. подготовить полностью все поверхности, провести инженерные коммуникации), а окончательную версию дизайна и перегородок оставить до появления конкретного Арендатора. Опять-таки оставшееся финансирование сделать за счет его платежей. Срок всех доделок составит две-три недели, что позволит предлагать совсем необычные вещи - готовую индивидуальную отделку по цене стандартной.

Еще один важный вопрос: подбор материалов. Что такое ведомость отделочных материалов и как туда попадают те или иные решения?

Это список из сотни пунктов, которые, как правило, кочуют из сметы в смету. Многие позиции туда попадают случайно, или просто это поставщики, с которыми давно и удобно работать. Но совершенно не обязательно, что это самые выгодные/оптимальные предложения на данный момент.

Если предложенное решение не вписывается в бюджет, можно начать ту же игру «в пазлы», подбирая аналоги, заменяя равноценные позиции с точки зрения технологий/потребительских качеств, но разные с точки зрения цены. Ну и, кроме того, это будет решения, подобранные профессиональными дизайнерами.

Сейчас реальная цена за метр отделки офиса класса В+ может начинаться от 360 долларов (в эту цифру действительно все включено).

Когда клиент получает готовый и согласованный дизайн-проект, его самая естественная реакция - начать строить. И не платить/тратить время на рабочий проект.

Но надо понимать точно - по картинкам стоить нельзя. Можно поставить перегородки, но любой стыковочный узел - а их на одном этаже сотни - потребует инженерных решений. И если на бумаге их не решить, на стройке обязательно будет «насяльника, сиво ругаесся…», что опять обернется потерянными деньгами и сроками.

Эпикриз, или заключение

Делать отделку в зданиях с shell&core придется все равно. И это задача девелолпера.

Экономить можно и нужно, но грамотно, с помощью проекта. Тогда можно получить интересные дизайнерские решения, сокращающие стоимость, и максимально вариабельные архитектурно-инженерные решения, которые помогут удовлетворить потребности разных арендаторов.

Стоимость отделки, при условии грамотной работы инженеров, архитекторов и дизайнеров может начинаться от 360 долларов за метр квадратный.

Дмитриева Екатерина, директор по развитию «Forma Group»

Поиск подходящего офиса для вашей компании – достаточно длительный и сложный процесс. Необходимо определиться с локацией, размерами помещения, планировочными решениями, арендной ставкой и многими другими параметрами. После того, как выбор сделан, остаётся один важный и достаточно спорный момент – брать готовый к въезду офис или сделать ремонт самостоятельно, то есть арендовать, что называется, shell & core. Давайте раз и навсегда разберемся с этим вопросом.

Состояние офисного помещения shell core – что это

«Что значит shell & core?» – именно с этого начинается поиск ответа на вопрос: на какой стадии ремонта арендовать офис. Shell & core (или «под отделку») – это состояние помещения, при котором оно еще не пригодно к въезду. Этот тип офисной отделки представляет собой полное ее отсутствие, где есть только бетонные стены, пол и потолок, подведенные коммуникации и отопление, стоят стеклопакеты. В зависимости от класса здания состояние офиса может отличаться: в бизнес-центрах «А» класса в данном случае площадка может быть полностью готова к обустройству, а вот в классах «B» и «C» могут потребоваться дополнительные работы по выравниванию стен, установки пожарной сигнализации и вентиляции.

Предчистовая отделка – это состояние помещения, после которого следует чистовой ремонт. Как правило, это полностью выровненные стены, залитый пол, проведенные коммуникации, исправная работа отопления и системы вентиляции. Грубо говоря, это переходный этап между shell & core и чистовой офисом. Чистовая отделка же предполагает, что офис готов к въезду, и дополнительные отделочные работы можно проводить только по необходимости и желанию арендатора или собственника.

Плюсы и минусы shell and core

Предчистовая отделка, несмотря на некоторые неудобства, имеет как недостаткои, так и ряд преимуществ.

Недостатки shell & core:

1. Требуется много времени на подготовку помещения к въезду.
2. Большие затраты на материалы и ремонтные работы.
3. Большие риски, связанные с выявлением серьезных погрешностей при строительстве, резким ростом цен на материалы или банкротством компании.

Есть и положительные моменты выбора пространства в состоянии shell & core:

• во-первых, есть возможность изначально оформить офис в собственном уникальном стиле или разделить его на зоны;
• во-вторых, арендодатель, как правило, на время ремонта предоставляет арендные каникулы либо производит ремонт за свой счет;
• в-третьих, выбор в пользу варианта «под отделку» будет рациональным решением, если вы собираетесь переезжать через три и более месяца.

Преимущества чистовой отделки

Готовый к въезду офис пользуется большей популярностью среди арендаторов.

Причин выбрать именно такое рабочее пространство несколько:

1. Экономия времени. Чистовая отделка позволяет компании заселиться в офис в кротчайшие сроки, если нет других мешающих факторов (текущие арендаторы или проблемы с оплатой).
2. Экономия средств. Обычно, такой офис ближайшее время не требует дополнительных затрат на ремонт, тем не менее отделка в нем, как правило, самая обыкновенная. Если арендатор сам выявил желание сменить интерьер, то он может это сделать по договоренности с собственником.
3. Есть возможность в будущем сделать более качественный ремонт, так как за первое время пользования офисом, здание успеет «осесть», что не повлечет за собой каких-либо негативных изменений во время работ по редизайну или смене планировки.

Какой вид отделки выбрать?

Выбор типа офисе, как уже говорилось выше, вопрос спорный, и дать на него однозначный ответ сложно. Главное, на что стоит опираться при выборе, – это бюджет вашей организации, который вы готовы вкладывать в ремонтные работы, а также планируемое время переезда, специфика деятельности и приверженность фирменному стилю. Если вы хотите быстрее преступить к работе, и вас не волнует цвет стен, то вы можете остановить свой выбор на готовом к въезду офисе. Если же вы готовы вкладывать дополнительные средства в рабочее пространство и при этом не планируете срочный переезд, то shell & core для вас.

Офис «под отделку» или shell & core – это помещение без какого-либо ремонта, которое требует времени и средств перед тем как стать пригодным к эксплуатации. Помещение с чистовой отделкой – это готовое к заселению рабочее пространство, которое удобнее для арендатора и требует меньших затрат. Готовый офис или требующий вложений – решать вам. Здесь многое зависит от специфики деятельности компании, сроках переезда и бюджетах, которыми располагает ваша организация.

В разделе на вопрос Что такое шелл энд кор? И в конце 1 или 2 "р"? заданный автором Альфия лучший ответ это Shell - Раковина, оболочка.
Core - ядро, сердцевина.
Возможно вы имеете ввиду другое, но я знаю только эти.
Иван Екимов
Искусственный Интеллект
(113491)
С недвижимостью я дела не имею, поэтому сказать не могу. Попробуйте дать всю фразу, где вам встретились эти слова. В английском слов не так уж и много, поэтому они грузят на одно слово целую кучу смыслов и понять можно только имея всю фразу целиком, а иной раз и несколько предложений надо, чтобы понять о чём речь.

Ответ от Ольга К. [гуру]
Shell and corr.
Муж объяснял, я так поняла, что это корпус мотора и что-то такое металлическое в моторе, где какие-то штыри ходят... Ничего не поняла...

Ответ от Александр Антонов [гуру]
когда строится коробка здания со всеми центральными системами, а затем отдельными фрагментами продается или сдается в аренду.

Ответ от 20090114 [гуру]
Shell&Core - состояние офисного помещения «под отделку» - в данном помещении присутствуют только бетонная стяжка, стеклопакеты, подведенные вертикальные коммуникации (кондиционирование, вентиляция). Офис в состоянии shell&core не пригоден для «заселения» арендатора. Так, обычно на время отделочных работ предоставляются арендные каникулы, в течение которых плата за аренду не взимается. Бывает, что каникулы не предоставляются, а вместо этого собственник компенсирует арендатору какую-то часть затрат на проведение отделочных работ. Всегда – меньшую. Исключительный случай – когда собственник выполняет отделку за свой счет. Если собственник сам сделал в офисе всю внутреннюю отделку, то затраты на нее будут включены в арендную плату. Готовые офисы предпочитают снимать российские компании, которым надо срочно въехать в новое помещение.

До кризиса большинство арендаторов снимали помещение shell & core и делали ремонт сами. Во время кризиса собственники, чтобы заполучить арендатора, готовы были сами выполнить отделку помещения. Теперь, когда рынок восстанавливается, арендаторам приходится решать, что выгоднее: въехать в офис под ключ или сделать ремонт по собственному проекту.

Офис built-to-suit
Shell & core - состояние офисного помещения «под отделку», в данном помещении присутствуют только бетонная стяжка, стеклопакеты, подведенные вертикальные коммуникации (кондиционирование, вентиляция), отопление, как правило, тоже уже смонтировано. В зависимости от класса здания степень готовности помещения под отделку может отличаться. Например, в БЦ класса А можно практически сразу приступать к финишной отделке, а в помещениях класса Б или С может потребоваться дополнительное выравнивание стен или пола.

Несомненными плюсы при аренде помещений под отделку - индивидуальная планировка, возможность использовать уникальный дизайн, экономия в долгосрочной перспективе, планирование переезда более чем за три месяца до переезда, возможность внедрения сложных систем безопасности или контроля за персоналом.

Минусы не столь очевидны и в основном представляют собой риски, которые берет на себя компания. Также в некоторых случаях арендатору приходится вкладывать значительные средства в отделку. К рискам можно отнести несоблюдение сроков со стороны подрядчика, неполучение собст-венником свидетельства о собственности в оговоренный срок, а также риск обвала рынка недвижимости и резкого снижения цен на офисные помещения.

До кризиса 2008 года на рынке недвижимости Москвы существовал дефицит качественных офисных помещений. По--этому большинство крупных и средних арендаторов (а иногда и мелкие компании, которые занимали до 200 кв. м) подписывали предварительные договоры аренды на этапе строительства. После окончания строительства арендаторам приходилось самим выполнять отделку, вкладывая в среднем до $1000 в один квадратный метр площади БЦ класса А. Это было повседневной практикой: если ты хочешь хороший офис, его нужно «построить» под себя.
К концу 2008 года ситуация кардинально изменилась. Практически все компании от малой до большой включили режим экономии и при переезде, который был, как правило, связан с сокращением издержек, то есть арендой меньшей площади или понижением класса помещения. При этом вложить хоть какие-нибудь деньги даже в минимальный ремонт (например, поставить дополнительные перегородки) считалось абсолютно немыслимым.

Объем вакантных помещений резко увеличился, конкуренция возросла, и собственникам ничего не оставалось делать, как идти на поводу у клиента. Объекты под отделку арендаторами вообще не рассматривались, собственники всеми силами пытались найти деньги хоть на какой-нибудь ремонт, а те, кто не находил, предлагали годовые арендные каникулы и т. д.

В самую тяжелую ситуацию попали те собственники, у которых не было денег на ремонт или отделку помещений в состоянии shell & core. Им пришлось привлекать клиентов, предлагая годовые арендные каникулы либо включая стопроцентное возмещение за выполненную отделку в ставку аренды. Это приводило к снижению ставки до уровня 5-6 тыс. руб./кв. м на весь срок договора. Несмотря на беспрецедентность условий, на которых предлагались помещения в состоянии shell & core, большого числа арендаторов собственникам привлечь не удалось, так как арендаторы, даже понимая, насколько выгодные условия предлагает собственник, просто не имели денег, которые они могли бы вложить в отделку.

Сегодня ситуация постепенно меняется к лучшему, у арендаторов появляются деньги, и они задумываются о том, куда их более выгодно вложить. Поэтому в 2010 году прошел ряд сделок по аренде помещений в состоянии shell & core, самые крупные среди которых в БЦ Marr Plaza, БЦ «Легион 3».

Кому нужны помещения shell & core?
Помещения shell & core сегодня имеет смысл арендовать компаниям, имеющим свободные деньги. Инвестиции в отделку быстро окупятся и помогут значительно выиграть на арендных ставках в долгосрочной перспективе. Помещения под отделку выгодно также арендовать компаниям, которые запланировали переезд за год или полгода до его фактической даты и уже сейчас хотят четко понимать, когда, куда и за какие деньги они переезжают. К таковым относятся крупные иностранные или российские корпорации, которые четко планируют свой бюджет и которым нужен офис определенной планировки и отделки, и переехать они должны к точно заданной дате.
Помещения shell & core выбирают также компании, которым нужен индивидуальный дизайн или особенная планировка. К таким компаниям относятся различные творческие объединения, дизайнеры, IT-ком-пании, а также компании, которым по роду деятельности нужна специфическая планировка или какие-либо технические изыски, которые проще и дешевле всего внедрять именно в состоянии shell & core.
На сегодняшний день цены на отделку довольно сильно снизились. Ремонт в БЦ класса Б сегодня будет стоить от $250 до 450/кв. м, а в классе А от $500 до 800/кв. м (речь идет о стандартном ремонте без дизайнерских и каких-либо других изысков).
Существует несколько способов отделки помещения shell & core.

Вариант 1. За счет собственника
Собственник делает отделку за свой счет и своими силами под клиента. Этот вариант является самым привлекательным для арендатора, так как, не вложив ни копейки в ремонт, он получает помещение именно той планировки, которую хотел. Разновидностью этого варианта является случай, когда собственник выполняет только базовую отделку «по кругу», то есть без внутренних перегородок и разводки элект-ричества и СКС по рабочим местам, затраты на которые переносятся на арендатора. Эта схема применяется собственниками, которые не стеснены в средствах и нацелены на скорейшую реализацию своего объекта. Примером такого бизнес-центра может служить «ИНА Хаус» в 3-м Павловском переулке или новый торгово-офисный комплекс на улице Миклухо-Маклая.

Вариант 2. Компенсация за ремонт
Арендатор производит отделку помещения своими силами и за свой счет, а собст-венник выплачивает ему компенсацию и предоставляет каникулы. Как правило, каникулы составляют от 2 до 6 месяцев, а компенсация - 40-60% от предполагаемых затрат арендатора на ремонт, то есть $200-300 за кв. м арендуемой площади. Сумма компенсации уменьшает ежемесячные арендные платежи арендатора на первый год аренды. Так поступает большинство собственников «Москва-Сити», которые не хотят вкладывать дополнительные деньги в свои небольшие инвестпроекты.

Вариант 3. За счет арендатора
Собственник производит отделку своими силами, но за счет арендатора, при этом снижая арендную ставку на первый год на сумму вложений. При такой схеме у собст-венника есть понимание, какой ремонт он будет делать, стандартные материалы уже закуплены и ждут на складе, а строительная бригада находится на низком старте. Сумма стандартного ремонта рассчитана до копейки, и при переходе арендатора на такой объект собственник предлагает инвестировать данную сумму в ремонт, снижая арендную плату на первый год аренды и давая арендные каникулы именно на то время, пока подрядчик собственника выполняет ремонтные работы. По такой схеме помещения сдаются в БЦ Omega Plaza.

Какой из этих трех вариантов является наиболее выгодным для арендатора? Если арендатор предполагает снимать помещение на срок от двух лет, выгоднее первый вариант: вложения, сделанные сегодня, с лихвой окупятся. Во-первых, помещение под отделку на 20-30% дешевле готовых вариантов. Во-вторых, арендатору предоставляются каникулы. В-третьих, он получает льготную ставку на первый год и более выгодные условия долгосрочного договора на 5-7 лет. При сегодняшних темпах роста рынка 10-15% в год получить начальную цену на 30% ниже и семилетний договор с 7-10% индексацией очень заманчиво.

Алексей Рябичев, руководитель отдела офисной недвижимости Astera Moscow в альянсе с BNP Paribas Real

Мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда заказчики, выбирая помещение для нового офиса в современных бизнес-центрах, рассматривают варианты аренды помещений с базовой отделкой арендодателя или выполнением полного комплекса работ по проектированию и строительству офиса силами специализированных в сегменте FIT-OUT компаний.

Накопив значительный опыт реализации проектов, как для конечных потребителей офисов, так и для девелоперских компаний, мы предлагаем взгляд на этот вопрос со стороны рынка FIT-OUT, что позволит наиболее объективно определить, какой из вариантов более привлекателен и рационален.

Выгодный FIT-OUT

Не секрет, что на рынке существует стереотип о высокой стоимости качественных услуг в сегменте FIT-OUT, то есть проектированию, строительству, отделке и инженерному оснащению внутренних помещений коммерческой недвижимости. Особенно это относится к современным высококачественным объектам с полным комплексом инженерного оснащения.Тем не менее, в современных условиях факты говорят обратное: аренда помещений shell&core (без отделки) и самостоятельная реализация проекта FIT-OUT—это менее затратное, а главное более выгодное предприятие, чем аренда офиса с отделкой девелопера.

Мы отметим три наиболее показательных фактора в пользу выбора помещений формата shell&coreи самостоятельной реализации проекта FIT-OUT.

Стоимость

С точки зрения стоимости предложений, помещения с отделкой позиционируются на рынке в среднем на 20-30% дороже объектов формата shell&core. В среднем расходы на аренду помещения shell&core составят около 700 долларов за кв.м. в год включая НДС, тогда как предложения с отделкой оцениваются в 850 долларов за 1 кв.м. в год включая НДС.

Стоимость реализации FIT-OUT проекта класса А, от проектирования до сдачи объекта в эксплуатацию,составляет от 800 до 1200 долларов за 1 кв.м, что на первых этапах,конечно же, увеличивает объем затрат на офис.

Сопоставление среднего уровня затрат на аренду офисных помещений класса «А» в случае аренды помещения без отделки (shell&core), арендных каникул и затрат на реализацию FIT-OUT проекта и аренды помещения с отделкой девелопера,с учетом НДС, из расчета на 1000 кв. м.

Если сравнивать только затраты на аренду и реализацию проекта FIT-OUT, то есть проектированию, строительству, отделке и инженерному оснащению офисного помещения и вариант аренды предложения с отделкой, стоимость обоих подходов сравняется на 6 год эксплуатации.

Качество

Проекты FIT-OUT делятся на две основные группы: клиентами в первой выступают конечные «потребители» офисов, и вторая, в качестве заказчиков в которой выступают девелоперы, выводящие на рынок свои здания.

Основным отличием этих направлений является подход к выбору проектных, строительных, отделочных и инженерных решений. Показателен факт, что в среднем девелопер тратит на базовую отделку помещений порядка 500 долларовза кв.м. Тогда как вилка стоимости проектов для конечных потребителей — от 800 до 1200 долларов за 1 кв.м., а в нашем расчете принята стоимость 1000 долларов за 1 кв.м.

Для девелопера этап FIT-OUT является всего лишь частью процесса вывода здания на рынок. Поэтому основный упор делается на оптимизацию издержек, зачастую в ущерб функциональной и имиджевой составляющей, что приводит к снижению уровня комфортабельности офиса.

В случае самостоятельного выполненного FIT-OUT проекта, заказчик имеет прямую заинтересованность в максимально высоком качестве работ. Как результат, более детально прорабатываются все составляющие проекта: планировка, дизайн интерьеров, материалы отделки, инжиниринговое оборудование, что обуславливает высокое качество и долговечность офиса. Например, технологии, используемые PRIDEX Group, позволяют реализовать проект, который будет современным и комфортабельным на протяжении более 10 лет.

Эффективность

Выбор помещения с готовой отделкой — это всегда компромисс. Причем компромисс не в пользу своего бизнеса. Если исходить из того, что каждый бизнес уникальный, то каждой компании требуется индивидуальное рабочее пространство, полностью соответствующее ее задачам и ценностям.

Работая над планировками и концепцией размещения персонала, проектная команда учитывает специфику заказчика и планы его развития, предлагая в результате решение, учитывающее не только современное состояние бизнеса клиента, но и развитие компании в перспективе, что позволяет значительно увеличить эффективность офиса

В продуманном и качественно реализованном офисном пространстве производительность труда сотрудника вырастает в среднем на 4-8%. В таком случае, офис становится одним из основных конкурентных качеств компании в глазах персонала, что положительно влияет на мотивацию сотрудников, снижение «текучки» и т.д.

Преимущества свободной планировки и проектов FIT-OUT очевидны: клиент получает карт-бланш на реализацию проекта. Он сам определяет дизайн и начинку проекта, исходя из своих предпочтений, выбирает наиболее рациональную и удобную планировку,тем самым, реализуя максимально эффективный для себя офис.

Резюме

На основании всех трех факторов, мы провели оценку каждого варианта для среднего офиса площадью 1000 кв.м.

В данном расчете мы не учитываем стоимости «использования денег», т.к. произведенные затраты уменьшают налоговую нагрузку и данный показатель не является существенным.

Вариант самостоятельной реализации проектов FIT-OUT избирают большинство представителей Fortune 500, корпоративные стандарты которых предписывают компаниям менять офисы не реже, чем раз в 5-7 лет, то есть за период окупаемости проекта FIT-OUT. Подобная стратегия позволяет максимально эффективно использовать ресурсы офисного пространства с одной стороны, при наиболее рациональных расходах с другой.

Таким образом, реалии рынка свели на нет практически все аргументы в пользу помещений с девелоперской отделкой. Разумеется, в случае необходимости быстрого переезда, подобные предложения сохраняют свою привлекательность, тогда как в остальных случаях преимущества подхода, предусматривающего аренду помещения shell&core и самостоятельную реализацию проекта FIT-OUT, очевидны.

Сергей Кудрявцев, управляющий партнер Pridex Group